富人已经退出房地产 炒房客在盼望最后的接棒人

　　现在房地产的钱都是黑钱不能赚的。建海讲的黑钱的概念是这样的，银行贷款只要发改委的批文，完全都是无抵押贷款，在2009年一年就发了13万亿，这些钱完全无人负责，这些钱经过地方政府层层转包真正到工程上不到35%，65%都会被地方官员私分，这就是黑钱。当年在深圳搞房地产时，我只听说过热钱，因为在广州、深圳有人在研究在香港、澳门的过境资金和全球走私资金，我只是耳闻有热钱一说，没听说有人在研究黑钱。这样，黑钱、热钱就引发我的关注，也就是从这个时候我开始研究一个更大的货币——美元。这晚三点多钟和建海分手，他告诉我所有涉及黑钱的事都不要沾手，中国迟早会出大事，房地产会成为洗钱的工具。建海的话促使我辞去了我最后一个媒体房地产职业经理人的职务，并全力从事研究房地产和国际金融。我曾经在博客上说，在中国有懂房地产的，也有懂国际金融的，但同时在研究房地产和国际金融的只有我一人。现在整个国际社会关注中国财经的人，我的热度最高，也证明了我的国际金融研究得到全球财经界的认可。如此也就够了。

　　先来说说现在的上海楼市：五万左右的房子基本无人问津。五万左右的房子大多集中在内环，属于中高端住宅，一套1000万元左右。上海大约有70%的富人已经在这五年之内陆续移民和准备移民，还有一小部分富人大多已经有豪宅，现在的房子除非每年涨20%才有投资的价值，否则，1000多万这是扔进房子上毫无意义，再加上李嘉诚以低于市价35%抛售住宅众人皆知，再买房产不是傻瓜就是疯子的心里占据上风。我到过三个内环里五万左右的项目，一个项目的四期原准备在五一节开盘，并提前20天举办上海市郁金香文化节揽客，苏州河两边布满郁金香，到了五一节，开盘的影子都不见了，内部的人告诉我，原本花点钱准备揽客50人就开盘，后来连五个都没有，所以，无法开盘。据说开盘的时间推到5月29日，5月29日我又赶到售楼处，一个人也没有看见。其他两个楼盘，一个打着学区房概念，一个打着投资的概念，奇怪的是，这两个楼盘新盘价格都在5万左右，但是，二手房有的只卖3.7万3.8万，网上比比皆是，而且，有的挂牌很久也无成交。打投资概念的楼盘3期和4期，去化率仅仅只有30%，没有三五年根本卖不完。上海外环2万左右的楼盘有一定的成交，我去过嘉定和青浦，我的眼睛可以一下看出炒房客还是真正的买楼人，可以说是炒房客大大减少，比例大约还占到40%以上，不像去年一个楼盘搞活动，80%以上是炒房客，所谓一日光都是炒房客的介入才造就的。

　　目前的情况是，富人已经退出房地产，炒房客在盼望最后的接棒人，刚需正在枯竭。北京深圳和上海大致相同。开发商又在做金九银十的美梦，可能会迎来当头棒喝。因为，美联储在9月可能面临QE的全面退出，美元会大量出逃，究竟出逃多少，看看人民币跌多少就知道了。尽管央行一直在护盘，如果美元流出数额巨大，央行最终会放弃护盘。

　　从美国到日本，从香港到阿联酋迪拜，房地产泡沫破灭给经济带来的伤痛至今仍未完全消除。溯本求源，偏离了经济规律的房地产业逃脱不了泡沫破灭的宿命。对中国而言，既不能“妖魔化”房地产业，也要汲取他国教训以防误入歧途。尊重经济规律，对症下药，房地产市场才能健康发展。

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